Modelo 115: retenciones del alquiler que tienes que declarar

Si has firmado un contrato de alquiler de un local, una oficina, una nave industrial o un coworking para tu actividad económica, hay una obligación fiscal que muchos descubren tarde: tú, como arrendatario, eres quien tiene que retener un 19 % del IRPF al propietario e ingresarlo en Hacienda. El instrumento para hacerlo es el Modelo 115.

Es decir: del recibo mensual de 1.000 €, le pagas al propietario 810 € (más el IVA correspondiente, si aplica) y los 190 € restantes los retienes y se los ingresas a la Agencia Tributaria. El propietario los recuperará vía declaración de la renta, descontándolos como pagos a cuenta. En esta guía te explicamos cuándo aplica el 115, cuándo no, los plazos en 2026, las trampas habituales y cómo cumplir sin volverse loco.

¿Qué declara exactamente el Modelo 115?

El Modelo 115 es la autoliquidación trimestral —o mensual, en grandes empresas— de las retenciones e ingresos a cuenta del IRPF y del Impuesto sobre Sociedades practicadas sobre rentas procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos. Lo regula la Orden EHA/1626/2009 y se desarrolla en el artículo 100 del Reglamento del IRPF.

El esquema es sencillo: el inquilino actúa como recaudador anticipado, igual que ocurre con las nóminas (Modelo 111). Cada trimestre, presenta el 115 con el total retenido. Al cierre del año, presenta el resumen anual Modelo 180, que detalla cada arrendador, NIF, dirección del inmueble y referencia catastral.

¿Quién está obligado a presentar el Modelo 115?

Cualquier arrendatario que cumpla simultáneamente estas condiciones:

• Es empresario o profesional (autónomo, sociedad limitada, sociedad civil, comunidad de bienes…).
• Tiene alquilado un inmueble urbano (local, oficina, nave, plaza de garaje afecta a actividad, vivienda usada como despacho profesional).
• El destino es el desarrollo de su actividad económica.

Si encajas en los tres, presenta el 115 cada trimestre. Y como ocurre con el 111: si Hacienda te dio de alta en la obligación de retener, debes presentar incluso los trimestres en los que no hayas pagado renta (declaración negativa o sin actividad).

Casos en los que NO hay que retener

El artículo 75.3.g del Reglamento del IRPF establece varias excepciones en las que no procede practicar la retención del 19 %:

1. Renta anual al mismo arrendador inferior a 900 €: si lo que pagas al propietario en todo el año (todos sus inmuebles incluidos) no llega a 900 €, no hay obligación de retener.
2. Inmuebles destinados a vivienda de los empleados de la empresa: no se retiene.
3. Arrendamientos rústicos: fincas agrícolas, ganaderas, terrenos sin construir.
4. Arrendamientos de viviendas por empresas para empleados.
5. Arrendamientos exentos de IVA en los que el arrendador acredite con certificado que se dedica habitualmente al alquiler y aplica un epígrafe específico del IAE (epígrafe 861.2 con estructura empresarial mínima).
6. Subarrendamientos no urbanos o arrendamientos financieros (leasing inmobiliario).

Porcentaje de retención en 2026

El tipo aplicable es el 19 % sobre la base de retención. La base coincide con el importe íntegro de la renta sin incluir el IVA ni los gastos repercutidos al arrendatario que sean asumibles por su naturaleza (gastos de comunidad, IBI, etc., cuando el contrato lo especifica como ingreso del arrendador). Es decir:

• Renta mensual: 1.500 €.
• IVA 21 %: 315 €.
• Retención 19 %: 285 €.
• Pago al arrendador: 1.500 + 315 - 285 = 1.530 €.
• Ingreso a Hacienda con el 115: 285 €.

La factura del arrendador deberá reflejar tanto el IVA como la retención del 19 %. Si no lo hace, pídele que la rectifique: lo correcto es que aparezca como menor importe a cobrar.

Plazos de presentación en 2026

1. 1T (enero-marzo): del 1 al 20 de abril de 2026.
2. 2T (abril-junio): del 1 al 20 de julio de 2026.
3. 3T (julio-septiembre): del 1 al 20 de octubre de 2026.
4. 4T (octubre-diciembre): del 1 al 20 de enero de 2027.

Para domiciliar el pago en cuenta, el plazo se reduce al día 15 del mes correspondiente. Las grandes empresas (volumen superior a 6.010.121,04 €) presentan el 115 mensualmente, durante los 20 primeros días del mes siguiente.

El resumen anual: Modelo 180

El Modelo 180 se presenta entre el 1 y el 31 de enero del año siguiente. En él se detalla, por cada arrendador:

• NIF, nombre y apellidos o razón social.
• Dirección del inmueble arrendado.
• Referencia catastral completa.
• Importes íntegros satisfechos y retenciones practicadas en el año.

La suma de los cuatro 115 trimestrales debe coincidir al céntimo con el total del 180. Si hay desajuste, Hacienda emite un requerimiento. Es uno de los puntos donde más fallan las pymes que cambian de programa de gestión a mitad de año.

Trampas y errores frecuentes

• Comunidad de propietarios como arrendador: si el contrato lo firmas con la comunidad, asegúrate de a quién hay que retener. Cuando el inmueble pertenece a una comunidad de bienes, retienes a la propia CB con su NIF E. Si pertenece pro indiviso a varios particulares, prorrateas por porcentajes.
• Cambio de propietario a mitad de año: actualiza inmediatamente el NIF al que retienes y deja constancia documental.
• Local mixto vivienda-despacho: si solo una parte se afecta a actividad, prorratea por metros y retiene únicamente sobre la parte profesional.
• Coworking o despachos compartidos: si lo que firmas es un contrato de prestación de servicios y no un arrendamiento (con suministros, recepcionista, salas de reunión incluidas), normalmente no procede el 115. Pide la factura: si es por "alquiler de espacio", sí; si es por "servicios de oficina", probablemente no.
• Garajes y trasteros: si están vinculados al uso profesional, sí se retiene.
• Pago anticipado de varios meses: la retención se imputa al trimestre del pago efectivo, no del devengo.
• Indemnizaciones por resolución anticipada: tributan también al 19 %.

Sanciones por incumplimiento

No retener cuando se debía supone una infracción tributaria. Si Hacienda lo detecta, exige:

• Las cantidades no retenidas (con intereses de demora).
• Sanción del 50 % al 150 % del importe dejado de ingresar.

Si presentas el 115 fuera de plazo voluntariamente, se aplican los recargos del artículo 27 LGT: 1 % por cada mes de retraso (máximo 12 meses) y 15 % a partir del año, sin sanción pero con intereses. Las declaraciones negativas presentadas tarde se sancionan con 100 € fijos (50 € si se presentan antes del requerimiento).

Checklist antes de presentar

1. Localiza el contrato de arrendamiento y comprueba el NIF y nombre exactos del arrendador.
2. Verifica la referencia catastral (necesaria para el 180).
3. Cruza los recibos pagados con las facturas recibidas: importe íntegro, IVA y retención.
4. Si has actualizado renta por IPC durante el año, asegúrate de que la retención se calcula sobre el nuevo importe.
5. Comprueba que ingresas en el modelo del trimestre del pago, no del devengo.
6. Revisa que el arrendador no te haya entregado un certificado de exención (si lo hay, archívalo y no retengas).

Cómo lo automatiza Beply

Si das de alta el contrato de alquiler en Beply con sus datos completos (NIF, referencia catastral, importe, IVA, retención), el sistema:

• Genera automáticamente la factura recibida cada mes con el desglose correcto.
• Calcula la retención del 19 % y alimenta el borrador del 115 trimestral.
• Avisa cuando se aproxima el plazo de presentación o de domiciliación.
• Cuadra a fin de año el 115 con el 180 y genera el archivo para presentar.
• Detecta excepciones (renta < 900 €/año, certificado de exención) y las marca como "no retención".

"Tener el contrato dado de alta una sola vez y olvidarme. Es de las pequeñas cosas que hacen la diferencia." — Cliente del sector retail.

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